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平方米贡献-增值服务为物业管理公司提供了更多新的营收方式

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來了解下你的「隱形管家」——物業管理服務公司。據悉,物業公司開始逐步拓展增值服務,比如垃圾代分類也是一種新業務,未來圍繞社區運營,很多新的業態也會逐步走向前台。

物業費均價4元/月/平方米以上的物業管理公司代表有中海地產,主要受益於母公司在一二線城市的中高端地產項目和配套設施,定位中高端;而物業費均價2元到4元/月/平方米的物業項目包括了綠城服務、碧桂園服務等。彩生活服務則通過科技升級和規模化的管理方式,為傳統小區帶去更優質和高性價比的物業服務。

在這個背景下,除了新樓盤物業費隨房價提升而部分抵消人力成本上升的壓力,增值服務為物業管理公司提供了更多新的營收方式。

從基本服務到增值服務物業管理行業是勞動密集型行業,行業人工成本佔到42%。主要省市最低工資標準從2009年到2015年複合增長率為14%左右,而同期平均每平方米物業管理費用複合增長僅4%。物業管理合同一般執行周期為5年,價格相對人力成本彈性較低,成本上升而提價難,導致服務變差而更難提價的非良性循環。項目規模是基礎物業服務的基礎現金流保證,而很多中小物業企業被詬病的服務能力不到位也大多來源於此。

上市的物業管理公司大多脫胎于地產母公司,根據母公司交付的樓盤貢獻收入比例的高低可以分為「自營派」和「外拓派」。自營派代表公司為碧桂園服務、中海物業等,其母公司碧桂園和中海地產樓盤貢獻的營收超過五成以上,自營樓盤的定價一般採取和母公司協商合計定價方式;「外拓派」的代表公司為綠城服務和彩生活,雖然綠城地產和花樣年集團貢獻了部分營收,但其大部分的收入來自於市場化拓展,多和當地開發商協商定價,並在合同更新時和業主委員會協商續約。

從單價看,居民的物業管理費開支相對於房價來說佔比很低,例如北京平均年物業管理費僅相當於房價0.04%。對比海外,年廣義物業管理費(海外包括了各類房屋保險等)占房價的比例,美國一般在1%左右。同時絕大多數城市高端項目佔比仍然很低,深圳達到7.6%,絕大多數城市還在4%以下。

市場規模廣闊物業管理服務大家並不陌生,業主通過定期繳費,享受物業服務公司對公共空間的服務。

新拓展項目不僅限於住宅物業,也包括商業綜合體、寫字樓和工業園區等更多類型的物業形式。以中海物業為例,得益於較早開始服務香港政府公共項目的經驗積累,目前承接服務包括港珠澳大橋、深港高鐵香港站和深圳當代藝術與城市規劃館等地標項目。優質項目帶來的不僅是穩定的現金收入,而且還有標杆案例和市場的認可度,幫助龍頭物業管理企業能夠進入更大的舞台,為消費者帶來實實在在的優質體驗,也為股東帶去真金白銀的回報。

從過去幾年上市物業管理公司的經營業績我們可以看出,低滲透率的市場空間、品牌服務能力優勢以及物業繳費穩定的收益模式,正在逐漸被資本市場所認可和追逐。

增值服務主要圍繞公共空間增加收入,包括非產權車位、電梯廣告、物業用房租賃等,不僅給物業公司帶來收入(傭金一般佔20%-30%),而且給小區業主帶來共享的收益。

增值服務目前還處於早期探索階段,比如垃圾代分類也是一種新業務,未來圍繞社區運營,很多新的業態會逐步走向前台。

自從上海開始全面實行垃圾分類管理,坊間討論的熱度持續不退。根據新聞報道,後續45個重點城市也會在2020年底逐步實行垃圾分類,但城市之間的垃圾分類標準有些許不同。面對這樣龐大的覆蓋面和不同處理標準,其後續管理難度不小,是誰在替我們分憂?

根據貝殼數據,中信證券測算結果顯示品質物業潛在市場規模廣闊。樣本中,有提供物業管理服務的小區佔比78.8 %,品質物業(物業費超過2元/月/平方米)管理小區佔比19%,高端物業(物業費超過4元/月/平方米)佔比2.5%。如果我們把品質以上物業管理服務的小區視為品牌物業公司的主要目標市場,則這個市場在24個大城市的規模達到529.9 億元。

資本追逐龍頭物業公司2014年彩生活物業上市,隨後中海物業、綠城服務、碧桂園服務等龍頭物業管理企業公司陸續登陸資本市場,我國物業管理行業已經發展了20多年,從服務競爭邁入資本市場角逐階段。毫無疑問,上市公司在資金優勢、企業形象,以及社會認知及監督上獲得更多領先優勢。

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